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Der ideale Grundriss für Rendite-Immobilien?!

Remy Sharp

Stefan Perlebach

Sonntag, 25.04.2021

Worauf kommt es bei einer guten Immobilie wirklich an? Die spontane Antwort lautet allzu oft: Lage, Lage, Lage. In der Praxis sieht das allerdings anders aus. Denn während Umgebung und Erreichbarkeit einer Wohnung selbstverständlich sehr wichtig sind, spielt auch der Grundriss eine bedeutende Rolle. Worauf Investorinnen und Investoren besonders achten müssen, haben wir daher in diesem Beitrag für dich zusammengefasst. 

Durchdachte Raumkonzepte 

Es kommt nicht (nur) auf die absolute Größe an, sondern vor allem auch darauf, wie die Fläche genutzt wird.

Wer Wohnungssuchende fragt, welche Anforderungen sie an das neue Zuhause haben, stellt fest, dass nahezu immer die Anzahl der Räume genannt wird. Die exakte Mindestfläche der Immobilie hingegen hat Nachrang.

Deshalb stellt sich für Bauträger, Immobilienentwickler und Vermieter die Herausforderung, auf möglichst kompakter Fläche ein ideales Raumgefühl zu schaffen. 

Kleinwohnungen ideal gestalten

Ein gutes Beispiel dafür ist der Wunsch vieler Menschen, die eine eher kleine, leistbare Immobilie suchen. Wenn nicht allein nur die Miete entscheidend ist, so kommt als erster Wunsch oftmals, dass Wohn- und Schlafbereich getrennt sein sollen.

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Was bedeutet das aus Investorensicht? Nicht etwa, dass es dringend ein Wohnzimmer mit 30m² Fläche geben muss und zusätzlich 20m² Schlafzimmer angrenzen soll. Eine optische Abtrennung lässt sich selbst mit einer Nische schaffen, in der Bett und Kleiderschrank passen.

Zum Wohnbereich hin kann eine Rigips-Wand errichtet werden, am besten mit einer platzsparenden Schiebetüre, die in die Wand versenkt wird, wenn sie geöffnet wird. Die Kosten? Minimal. Und schon ist aus einer 1-Zimmer-Wohnung eine Wohnung geworden, deren Raumgefühl ein ganz anderes ist. 

Gemeinschaftsflächen nutzen

Nicht bei allen Gebäuden ist es so, dass jede Wohnung eine Freifläche hat. Im Zuge der Nachverdichtung ist es zwar oft möglich, nachträglich einen Balkon anzubauen, der für besseres Raumgefühl und gute Renditen sorgt, doch der Aufwand ist beträchtlich.

Unkomplizierter ist es, vorhandene Allgemeinflächen besser zu nutzen. Dazu muss selbstverständlich Rücksprache mit Eigentümern und Verwaltung gehalten werden. Doch Innenhöfe von Altbauten bieten oft gute Optionen, um die Lebensqualität zu verbessern. Ein bisschen Gartengestaltung, die ein oder anderen Möbel, ein Hochbeet und schon blüht die Hausgemeinschaft auf. Aus Investment-Perspektive ergeben sich hierzu kaum Kosten, doch die Attraktivität der Immobilie steigt. 

Bei Neubauten wiederum kann schon in der Planung berücksichtigt werden, welche Allgemeinflächen sinnvoll sind. Gerade, wenn viele kompakte Wohnungen gebaut werden, kann manches in Räume verlagert werden, die allen Eigentümern und Mietern zur Verfügung stehen.

So kann es etwa einen Raum mit Fitnessgeräten geben oder eine Gemeinschaftsterrasse errichtet werden. Gemeinsame Waschküchen sind der Klassiker schlechthin. Doch auch andere Räume, die multifunktional nutzbar sind, gewinnen an Beliebtheit. Ein neutraler, langlebiger Bodenbelag, Tische, Stühle, eine kleine Küche und schon ist hier alles möglich – vom praktischen Ort für den nächsten Kindergeburtstag bis zum Coworking-Space für die Hausgemeinschaft. 

Grundriss: unterschiedliche Bedürfnisse je nach Lebenslage

Welcher Grundriss nun wirklich ideal ist hängt vor allem davon ab, wie die Räumlichkeiten genutzt werden sollen und wer darin leben – und gegebenenfalls arbeiten – wird. 

Wohngemeinschaften: Grundriss als wichtigster Faktor

Bei größeren Wohnungen ist immer ein Thema, welche Nutzungsformen denkbar sind. Und hier gilt klarerweise: je mehr Optionen bestehen, desto besser. Getrennt begehbare, ungefähr gleich große Räume sind bei Wohngemeinschaften naheliegend. Zumindest, dass Küche und Bad vom Vorraum aus erreichbar sind, sollte gegeben sein. Wenn Zimmer nicht gleich groß sind, kann die Wohnung somit immer noch als WG genutzt werden, wenngleich sich die Mieter auf eine faire Verteilung der Kosten einigen müssen. 

Prioritäten bei Familien: Stauraum und ein zweites Bad

Die Bedürfnisse von Familien sehen da wieder etwas anders aus. Während in der WG ein Staubsauger auch mal einfach in der Küche stehen kann, legen Familien größeren Wert darauf, dass es genug Stauraum gibt.

Ein Abstellraum sollte vorhanden sein, der vom Kinderwagen bis zum nichtmehr genutzten Spielzeug alles aufnehmen kann. Ab einer gewissen Familien- und Wohnungsgröße kommt dann auch das Thema der Badezimmer-Anzahl auf. 

Bei großen Wohnungen, die an Familien vermietet werden sollen, kann es die bessere Lösung sein, zwei kompakte Bäder zu haben, statt ein großes. Funktionalität hat hier klaren Vorrang und wieder zeigt sich: ein guter Grundriss verschönert das Leben der Bewohnerinnen und Bewohner der Immobilie. 

Flexible Räume für Homeoffice-Lösungen

Ein weiteres Thema sind Flächen, die das Arbeiten von zuhause aus ermöglichen. Immer mehr Menschen sind selbstständig, arbeiten als Freelancer oder dürfen zumindest den ein oder anderen Tag pro Woche – auch abseits der Pandemie – von zuhause aus arbeiten.

Wer nicht auf engstem Raum wohnen möchte, sucht nach einer Immobilie, bei der das gut möglich ist. Wer selbstständig tätig ist achtet bei dabei darauf, dass das Büro vom Eingangsbereich der Wohnung aus getrennt begehbar ist. Dadurch wird es möglich, hier auch gelegentlich Kundinnen und Kunden zu empfangen. 

Wenn hingegen einfach ab und zu von zuhause aus gearbeitet wird, ist eine einfachere Lösung ausreichend. Dann bietet es sich an zumindest eine ruhige Nische zu finden, in der Laptop und sonstige Unterlagen Platz haben.

Denn wenn alle Arbeitsmittel immer erst aus der Lade gekramt werden müssen und dann am Wohnzimmertisch ausgebreitet werden, ist die Wohnsituation sicher nicht ideal. Ein abgetrennter Büro-Bereich, nahezu egal wie klein er sein mag, ist daher immer ein großer Pluspunkt. Paare müssen bedenken: gemeinsam in den eigenen vier Wänden arbeiten hat viele Pluspunkte. Doch wenn beide gleichzeitig telefonieren müssen, sollte es zumindest eine Tür geben, die zwischen den beiden Arbeitsplätzen geschlossen werden kann. Auch hier gilt also: nicht auf die Größe der Fläche kommt es an, sondern vor allem auf die gute, praktische Nutzbarkeit. 

Was will die Zielgruppe? 

Wer in Immobilien investieren möchte sollte sich bei der Besichtigung bereits darüber im Klaren sein, wer typische Mieter dieser Wohnung sein könnten. Ist es eine Singlewohnung, die typische WG oder passt sie zu Familien?

Das Raumkonzept muss für genau die Menschen stimmig sein, die hier am wahrscheinlichsten einziehen werden. Bereits bei der Suche nach passenden Investment-Immobilien ist deshalb die Prüfung des Grundrisses wichtig. Entwickle ein Verständnis dafür, welche Wünsche die Zielgruppe, die zu dieser Wohnung passt, haben wird. Worauf legen potenzielle Mieterinnen und Mieter wert und sind diese Aspekte in dem konkreten Objekt erfüllt? 

Doch nicht nur der vorhandene Grundriss ist entscheidend. Mach dir immer auch Gedanken, ob es vielleicht mit einfachen Mitteln möglich ist, den bestehenden Grundriss aufzuwerten. Gerade bei recht großzügig geschnittenen 1-Zimmer-Wohnungen kann vielleicht mit minimalem Investment ein zusätzlicher, kompakter Raum geschaffen werden. 

Diese einfache Aufwertung muss baulich möglich sein und du solltest immer im Hinterkopf haben, dass die Errichtung zusätzlicher Wände wesentlich einfacher ist als das Entfernen einer bestehenden Wand – schließlich weißt du nicht, ob das statisch möglich ist und wo Leitungen verlaufen, wenn du bislang nur Bilder und Grundriss der Immobilie kennst.

Entwickle also nicht gleich spektakuläre Baupläne, sondern überlege, ob es einfache, günstige Wege gibt die Flächennutzung zu verbessern. 

Höhere Rendite durch kompaktere Flächen

Sicher ist, dass jeder Quadratmeter Kaufpreis tausende Euro kostet. Gerade in Ballungszentren kommen enormen Summen für wenige Quadratmeter zusammen. Doch der Trend ist ganz klar dahingehend, auf geringerer Fläche besseren Wohnraum zu schaffen.

Eine großzügig dimensionierte 2-Zimmer-Wohnung lässt sich nicht wesentlich teurer vermieten als eine schlau konzipierte kleinere 2-Raum-Wohnung. Doch im Einkauf ist der Unterschied (noch?) deutlicher erkennbar. Aus Investmentsicht lohnt es sich daher darauf zu achten, dass auf kompakter, überschaubarer Fläche das Maximum aus einer Immobilie herausgeholt wird. 

Das bedeutet nicht, kleine Kämmerchen zu errichten, sondern vielmehr dafür zu sorgen, dass vorhandene Quadratmeter ideal nutzbar sind. Große Gangflächen? Unpraktische Nischen? Weder Investor noch Mieter haben davon irgendeinen Vorteil. Daher gilt: Bei Neubauten bereits genug Zeit in schlaue Planung investieren und bei bereits bestehenden Objekten überlegen, wie mit preiswerten Mittel Räume aufgewertet werden können – einerseits hinsichtlich der dann erzielbaren Rendite, andererseits auch für die Lebensqualität der Mieterinnen und Mieter. 

Tiny House, Tiny Apartment? 

Ein großer Trend im Bereich der idealen Grundrissgestaltung war in den vergangenen Jahren aus den USA nach Europa übergesprungen. Auf minimaler Fläche kleine Häuser errichten, wird seit damals fast schon mit sportlichem Ehrgeiz betrieben. Diese Objekte sind zwar nicht jedermanns Sache, doch sie beweisen regelmäßig, was auf kleinem Raum alles möglich ist. 

Aus Investmentsicht ist das spannend, denn einige praktische Ideen aus diesem Bereich können für Innenstadt-Apartments übernommen werden. Klappbare Betten mit Extra-Stauraum, versteckte Laden unter Treppen, ausziehbare Tische – all diese kleinen Details sorgen dafür, dass geringe Flächen maximale Wohnqualität und breite Nutzungsmöglichkeiten hervorbringen.

Diese Ansätze können beispielsweise bei sehr kleinen, vollmöblierten Apartments, die an Expats und Studierende vermietet werden sollen, auch im städtischen Bereich genutzt werden. 

Fazit

Das ist kein Aufruf, Flächen immer nur zu reduzieren und minimalistisch vorzugehen. Es geht darum, dass vorhandene Immobilien bestmöglich genutzt werden. Jene, die neu gebaut werden, sollten besonders durchdacht sein. Nicht nur aus Investmentperspektive, sondern auch aus ökologischer Sicht.

Schließlich wird die Versiegelung von immer größeren Bodenflächen zum ökologischen Problem. Wenn also schon Flächen verbaut werden, dann so, dass sie für die Menschen, die zukünftig dort leben, bestmögliches Wohngefühl schaffen – rein um maximale Größe geht es hier längst nichtmehr. 

Dieser Ansatz gilt für alle Arten von Immobilien, von der kleinen 1-Zimmer-Wohnung bis hin zur großzügig dimensionierten Familienwohnung. Für wen auch immer eine Immobilie gedacht ist, es besteht nahezu immer die Option, mit schlauen Raumlösungen das Raumgefühl, die Nutzbarkeit des Objektes und somit auch die Lebensqualität zu verbessern. 

Direkt an dieses Thema schließt die Nutzung von Allgemeinflächen an. In vielen Mehrfamilienhäusern werden Gemeinschaftsterrassen und Innenhöfe wenig genutzt. Doch mit geringem Gestaltungsaufwand sorgen genau diese Flächen dafür, dass die Immobilie aufgewertet wird. Die intensivere Verwendung führt außerdem dazu, dass die Bewohnerinnen und Bewohner des Gebäudes mehr miteinander zu tun haben, Freundschaften entstehen und dadurch, um auch die Investorenperspektive einzubeziehen, die Mieterinnen und Mieter länger in der Immobilie bleiben werden.