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Erste Immobilie finanzieren: Das will die Bank wissen

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Donnerstag, 05.08.2021

Wenn du planst deine erste eigene Immobilie zu kaufen, gehört eine günstige Finanzierung zu den wichtigsten Punkten auf deiner To-Do-Liste. Damit du einen Kredit zu guten Konditionen bekommst, musst du dich entsprechend gut auf Gespräche mit Banken vorbereiten. Was Banken wissen wollen und wie du sie überzeugst, dir einen attraktiven Kredit zu geben, haben wir in diesem Beitrag für dich zusammengefasst.

Fremdfinanzierung: Wie viel Kredit ist sinnvoll? 

Bevor wir zur Vorbereitung der Unterlagen für den Termin mit deiner Bank kommen, stellt sich einmal die Frage, ob ein Kredit grundsätzlich sinnvoll ist oder nicht. Auch hinsichtlich der Höhe des Kredites besteht oft Unsicherheit. Schließlich ist ein Wohnungskauf eine sehr große Investition und ein Kredit eine Entscheidung, die deine Finanzplanung für mehrere Jahrzehnte beeinflussen wird.

Immobilienkauf ohne Kredit

In den meisten Fällen führt an einem Kredit kein Weg vorbei. Andernfalls musst du den gesamten Kaufpreis und auch die Nebenkosten des Kaufs mit deinem Ersparten bezahlen. Wer sich schon mit Betriebswirtschaft auseinandergesetzt hat weiß: Eigenkapital ist besonders teuer. Dieses Ersparte hast du zuerst hart erarbeitet und anschließend versteuert. Es jetzt in ein Immobilien-Investment zu stecken würde bedeuten, den gesamten Betrag langfristig zu binden.

Warum solltest du mehr Eigenkapital verwenden als unbedingt nötig? Gerade, wenn Fremdkapital derzeit für Immobilienkäufe außergewöhnlich günstig zu bekommen ist, gibt es dafür wirklich keinen Grund. Manche Menschen argumentieren eine niedrigere Eigenkapitalquote damit, dass sie sich mit einem geringeren Kreditbetrag einfach sicherer fühlen. Das ist ein nachvollziehbarer Punkt. Entgegenzusetzen ist dem nur, dass Investment-Entscheidungen möglichst rational und nicht basierend auf emotionalen Befindlichkeiten getroffen werden sollten.

Eine Immobilie ganz ohne Kredit zu erwerben macht also kurz gesagt finanzwirtschaftlich keinen großen Sinn. Das gilt mehr denn je, denn schließlich sind die Kreditzinsen momentan niedrig. Wer ein hohes Sicherheitsbedürfnis hat, kann beispielsweise eine Fixzinsvereinbarung abschließen. Dann wird über einen definierten Zeitraum hinweg immer nur ein bestimmter Zinssatz verrechnet. So kann es, zumindest in diesem Zeitraum, keine Schwankungen der monatlichen Zahlungen geben, was für zusätzlich Sicherheit und Kalkulierbarkeit sorgt.

Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Theoretisch ist es sogar möglich, eine Immobilie gänzlich ohne Eigenkapital zu kaufen. In diesem Fall wird von 100%-Finanzierungen oder sogar 110%-Finanzierungen gesprochen. Die Bank stellt in diesen Fällen den gesamten Kaufpreis und auch die Kaufnebenkosten als Kreditsumme zur Verfügung. Damit das möglich ist, muss die Immobilie allerdings wirklich gut sein. Es werden exakte Planrechnungen verlangt und du wirst eine solche Finanzierung kaum bei deinem ersten Kauf erhalten, wenn du keine sonstigen Sicherheiten einbringen kannst.

Diese Extremvariante ist dementsprechend etwas für Profis und für dich, wenn du gerade planst dein erstes Investment zu tätigen, nicht optimal umsetzbar.

Sinnvoller Fremdkapitalanteil beim Immobilienkauf

Ganz ohne Kredit kaufen wäre nicht schlau, doch wie sieht nun die perfekte Relation von Eigenkapital und Fremdkapital aus? Eine ganz pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises eine solide Eigenkapitalquote darstellen. Viele Banken werden dich beim ersten Immobilienkauf dazu auffordern, zumindest diesen Anteil mit Eigenkapital abzudecken.

Wenn deine Bank etwas flexibler ist und du freier wählen kannst, wie viel Kreditbetrag du aufnehmen wirst, gibt es noch einen anderen Weg, um eine schlaue Eigenkapitalquote zu definieren. Du kannst eine Fixzinsvereinbarung treffen und berechnen, wie hoch der Kreditbetrag maximal sein darf, sodass die monatliche Belastung durch den Kredit sicher noch geringer ist als die Nettomiete der Immobilie. Du steuerst mit dem Betrag deines Eigenkapitals also indirekt deine Cashflow-Situation mit.

Bedenke dabei, dass du von der Nettomiete auch noch einen Teil abziehen musst – diesen Betrag verwendest du, um für Reparaturen zu sparen. Stelle diese Berechnung als nicht auf den letzten Cent an, sondern plane ein bisschen Spielraum ein.

Immobilienkauf: Bankentermine vorbereiten

Jetzt, wo geklärt ist, wie das Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital überhaupt erst entsteht, kommen wir dazu, wie du schlussendlich einen Kredit von einer Bank bekommst. Dazu sehen wir uns folgende Punkte genauer an:

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·  Richtiger Zeitpunkt zur Kontaktaufnahme mit Banken

·  Persönliche Unterlagen vorbereiten

·  Unterlagen für konkretes Investment vorbereiten

·  Langfristige Finanzplanung und Kalkulation mehrerer Immobilien

Alle Punkte werden Step by Step erklärt, damit du dir einen genauen Überblick dazu verschaffen kannst, wie der Weg zur ersten Immobilienfinanzierung aussieht.

Kontaktaufnahme mit der Bank

Vorab muss gesagt werden, dass deine Hausbank nicht immer der ideale Ansprechpartner für einen Immobilienkredit ist. Banken gehen teils recht unterschiedlich mit Kreditwünschen für Immobilienfinanzierungen um. Manche agieren sehr restriktiv, andere wiederum vergeben Kredite schnell und unkompliziert. Auch die Konditionen fallen unterschiedlich aus. Daher solltest du jedenfalls mehrere Banken kontaktieren, um Angebote zu vergleichen.

Die erste Kontaktaufnahme kann bereits erfolgen, während du erst auf der Suche nach einem konkreten Objekt bist. Wenn du deine Suchkriterien bereits klar definiert hast, kannst du bereits eine allgemeine Anfrage stellen. Skizziere der Bank zu diesem Zweck dein Vorhaben und führe folgende Eckpunkte an:

·  Aktuelle Situation (= derzeit läuft die Suche nach passenden Objekten).

·  Geplanter Betrag, der als Eigenkapital eingebracht wird.

·  Geplanter, maximaler Kaufpreis der Immobilie – daraus ergibt sich dann, unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten, auch der voraussichtliche Kreditbetrag.

·  Geplante monatliche Netto-Mieteinnahmen bzw. Mindest-Rendite, die durch das Investment erzielt werden soll.

·  Gewünschte Laufzeit für den Kredit, gewünschte Verzinsungsform (fix, variabel oder Mischmodell).

·  Sonstige Informationen zu deiner Einkommens- und Vermögenssituation (kurz das monatliche Nettoeinkommen und den Beruf angeben, ggf. erwähnen, welche sonstigen Sicherheiten vorhanden sind, etwa weitere Ersparnisse, die aber nicht für den Kauf verwendet werden oder z.B. ein Wertpapierdepot).

Halte diese Anfrage kompakt, formuliere sie höflich und bitte die Bank um eine Indikation, in welchem Bereich die Zinsen und jegliche sonstige Kosten (Kontoführung, Bearbeitungsgebühr etc.) liegen würden. Gib abschließend an, dass du dir gerne auch für ein Telefonat oder ein persönliches Gespräch Zeit nimmst.

Diese unverbindliche Anfrage versendest du an mehrere Kreditinstitute. Dazu kannst du dir eine kurze Excel-Übersicht erstellen, in der du dann je Bank einträgst, welche Konditionen angeboten wurden und wer dein dortiger Ansprechpartner ist. So behältst du immer den Überblick, denn schließlich kann es passieren, dass dich in wenigen Tagen mehrere Banken kontaktieren.

Kreditanfrage: Persönliche Unterlagen vorbereiten

Während du auf der Suche nach der perfekten Immobilie bist, solltest du auch schon deine persönlichen Finanzen perfekt im Griff haben. Spätestens, wenn die erste Kontaktaufnahme mit Banken erfolgt, gilt es vorbereitet zu sein. Schließlich musst du in Kürze präsentieren, dass du kreditwürdig bist und weißt, wie man mit Geld umgeht. Hierbei geht es also nicht um Eckdaten der Immobilie, sondern wirklich um deine private Finanz-Situation. Schließlich haftest du persönlich dafür, dass die Bank die Kreditsumme und die dazugehörigen Zinsen auch tatsächlich erhält.

Einkommenssituation und Haushaltsrechnung

Banken verlangen typischerweise eine vollständige Haushaltsrechnung. Das bedeutet, dass alle Arten von Einkünften aufgelistet werden und diesen Positionen alle Ausgaben gegenübergestellt werden. Bei den Aussagen ist zu unterscheiden, welche Kosten Fixkosten sind (z.B. Alimente) und welche Kosten theoretisch eingespart werden könnten (z.B. Netflix-Abo).

Diese Aufstellung musst du vollständig und ehrlich anfertigen. Sind Beträge außergewöhnlich gering angesetzt, können Banken stattdessen Durchschnittswerte anführen. Es bringt also absolut nichts, diese Berechnung zu beschönigen. Abgesehen davon ist es auch für dich persönlich wichtig, einen ehrlichen, transparenten Überblick über deine Einnahmen und Kosten zu haben. Das Ergebnis ist dann (hoffentlich) ein monatlicher Einnahmen-Überschuss. Dieser Betrag steht dir zur freien Verfügung. Er muss so hoch sein, dass du die monatlichen Zahlungen für den Kredit auch dann stemmen kannst, wenn die Wohnung gerade nicht vermietet ist. Außerdem ist dabei zu bedenken, dass auch die Betriebskosten der Immobilie bei Leerstand weiterhin bezahlt werden müssen.

Auch hier gilt daher, dass du nicht ganz knapp kalkulieren darfst. Die Kreditsumme muss wirklich gut, problemlos leistbar sein. Bereite die gesamte Haushaltsrechnung am besten in Excel vor, sodass du sie später deiner Bank übermitteln kannst.

Vermögenssituation

Abseits von Einnahmen und Ausgaben spielt auch das persönliche Vermögen eine wichtige Rolle, wenn die Bank deine Zahlungsfähigkeit beurteilt. Dein Vermögen sind einerseits Ersparnisse alle Art (Wertpapier-Depots, Edelmetalle, etc.) und andererseits auch Verbindlichkeiten, die noch auf diesem Vermögen lasten. Ein Beispiel ist eine andere Immobilie. Diese stellt einen Vermögensgegenstand dar, weil sie z.B. einen Wert von 100.000 Euro hat. Gleichzeitig ist sie mit einem Kredit in Höhe von 50.000 Euro belastet. Beide Punkte sind wichtig, um deine Vermögenssituation ganzheitlich beurteilen zu können.

Selbstverständlich müssen diese Angaben vollumfänglich, korrekt und ungeschönt sein. Agiere gegenüber Kreditinstituten immer ehrlich und transparent.

Bonitätsprüfung

All die genannten Faktoren rund um Einkommen und Vermögen fließen schlussendlich in eine sogenannte „Bonitätsprüfung“ ein. Die Banken beurteilen, welcher Kreditbetrag für dich leistbar scheint und wie zahlungskräftig du bist.

Dazu werden auch die Daten Dritter verwendet, wie etwa ein SCHUFA-Auszug. Bevor du einen Kredit beantragst, solltest du deshalb eine SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und prüfen, ob dort womöglich fehlerhafte Informationen über dich vorhanden sind. Das passiert leider immer wieder und führt zu höheren Kreditkosten als eigentlich nötig. Wenn falsche oder veraltete Daten eingetragen sind, kannst du diese selbstverständlich löschen lassen.

Nimm dir ausreichend Zeit, um alle Unterlagen rund um deine persönliche Finanzsituation vollständig, korrekt und auch ansprechend aufzubereiten. Die Unterlagen sollen für die Bank eindeutig nachvollziehbar sein. Wenn du diese Vorarbeit bereits geleistet hast, macht das direkt einen guten, professionellen Eindruck und unterstreicht, dass du deine Finanzierungsanfrage wirklich ernst meinst. So hinterlässt du direkt einen positiven Ersteindruck bei Bankgesprächen.

Unterlagen für konkrete Immobilien-Investments vorbereiten

Wenn deine persönlichen Finanzen bereits aufbereitet sind, schreitet hoffentlich auch die Immobiliensuche bereits zügig voran.

Nachdem du bereits erste Gespräche mit Banken geführt hast und den Kreis der potenziellen Kreditgeber auf zwei, drei Kreditinstitute eingeschränkt hast, wird es jetzt bei der Suche ernst. Sind die groben Eckdaten mit den Banken abgesteckt, musst du deine dortigen Ansprechpersonen wieder kontaktieren, wenn du eine konkrete Immobilie zum Kauf in Aussicht hast. Nerve deine Bank nicht mit jeder noch unverbindlich scheinenden Besichtigung, sondern melde dich erst, wenn du wirklich konkrete Chancen siehst, den Zuschlag zu erhalten.

Wenn es soweit ist, nimmst du Kontakt mit der Bank auf, verweist nochmals auf die bereits definierten Eckdaten für deine Finanzierung und kündigst an, dass du nun ein konkretes Objekt hast, für dessen Kauf du gerne ein exaktes Finanzierungsangebot erhalten willst. Dazu benötigt die Bank typischerweise folgende Unterlagen:

·  Gesamtes Exposé der Immobilie

·  Exakte Lage der Immobilie, ggf. Daten zur Umgebung und Infrastruktur

·  Informationen über das Gebäude selbst (Anzahl der Einheiten im Haus, Zustand des Gebäudes, geplante Arbeiten am Gebäude, etc.)

·  Beschreibung des Zustandes der Immobilie

·  Übersicht der laufenden Kosten für das Gebäude (auffällige Betriebskosten, Reparaturen, etc. vorhanden?)

Immo-Investment: Zusätzliche Informationen für die Bank

Ergänzend zu diesen Unterlagen, die konkret die Immobilie näher beschreiben sollen, kann auch gleich eine Kalkulation beigelegt werden, mit welcher Nettomiete die Wohnung später vermietet werden soll. Es können Szenarien berechnet werden, mit einem bestimmen Anteil an Leerstand oder wie die Cashflow-Planung aussieht, wenn doch eine etwas niedrigere Nettomiete pro Monat erzielbar ist.

Kurz gesagt: Es geht nicht darum, etwas zu beschönigen, sondern die vorhandene Immobilie realistisch, strukturiert in Form von konkreten Zahlen, Daten und Fakten zu präsentieren. Die Bank lässt sich nicht durch besonders bunte Folien blenden, sondern liebt es, wenn Investorinnen und Investoren mit überzeugenden und realistischen Zahlen ankommen.

Je besser du alles vorbereitest, desto rascher kannst du dann mit einer Finanzierungszusage rechnen. Erwähne außerdem bei der Übermittlung aller Unterlagen, dass eine rasche Abwicklung für dich wichtig ist. Schließlich darf es nicht zu lange dauern, damit du deine Traumimmobilie auch tatsächlich bekommst und sie dir nicht vor der Nase weggeschnappt wird.

Langfristige Finanzplanung und Kalkulation mehrerer Immobilien

Bislang haben wir uns angesehen, wie du eine Bank davon überzeugst, deinen ersten Immobilienkauf zu finanzieren. Viele Menschen möchten auch tatsächlich nur eine Wohnung kaufen und langfristig vermieten, etwa um die eigene Rente abzusichern. Wenn du jedoch größere Pläne hast und ein ganzes Portfolio an Wohnungen aufbauen möchtest, musst du anders vorgehen.

Eigenkapitalquote anpassen

Die erste Überlegung dazu ist, dass du möglichst wenig Eigenkapital einbringen wirst. So kannst du schneller wieder eine Anzahlung für die nächste Immobilie leisten. Weniger Eigenkapital bedeutet allerdings auch, dass die Bank besonders genau prüfen wird, ob die Finanzierung leistbar ist. Wer also plant mehrere Immobilien zu kaufen, muss dies bereits in einer Kalkulation darstellen können. Dieses Excel-Dokument darf dann nicht nur die Planrechnung für die erste Immobilie beinhalten, sondern muss deutlich erweitert werden.

Gib an, wann du planst die zweite Immobilie zu kaufen und wie viel Fremdkapital und Eigenkapital zum Einsatz kommen soll. Berechne, welchen positiven Cashflow die erste Immobilie erzeugt. Dieser Überschuss reduziert das Ausfallsrisiko für die Bank, denn schließlich kannst du den monatlichen Überschuss der ersten Immobilie (Nettomiete abzüglich aller Kosten unter Berücksichtigung von Steuer und Abschreibung) nutzen, um den Kredit der zweiten Immobilie rascher zu tilgen.

Risiko beachten

Du zeigst der Bank also, wie sich die einzelnen Objekte rentieren werden und stellst dar, wie du dein Investment skalieren wirst, indem du weitere Immobilien ankaufst und vermietest. Das klingt auf den ersten Blick sehr einfach. Doch bedenke immer, welche kalkulatorischen Risiken es gibt, die gerade Banken streng begutachten.

Was passiert, wenn zwei Wohnungen leer stehen, aber Zinsen, Tilgung und Betriebskosten weiter anfallen? Auch für solche Fragen musst du gerüstet sein. Eine Option ist, dass die monatlichen Überschüsse nicht von dir entnommen werden, sondern angespart werden. So entsteht ein finanzieller Polster, der für Reparaturen, Sanierungen oder eben auch für Phasen des Leerstandes genutzt werden kann. Voraussetzung dafür ist selbstverständlich, dass die Erstvermietung der Objekte problemlos verläuft.

Wie du für solche Situationen vorsorgen möchtest, solltest du bei der Bank aktiv ansprechen. Das zeigt, dass dir die Risiken des Investments bewusst sind und du dir strukturiert Gedanken dazu gemacht hast, wie du damit umgehst. Auch abseits der rein finanziellen Berechnung macht das einen guten, vertrauenswürdigen Eindruck.

Fazit: Erste Immobilie finanzieren

Entscheidend ist, dass dir der Ablauf, von der Wohnungssuche, über die erste Anfrage für Finanzierungen, bis hin zur Haushaltsrechnung und der Kalkulation einzelner Immobilien, klar ist. Denn das ist die Voraussetzung, damit du all diese Schritte fehlerlos meisterst.

Stelle eine erste Anfrage an Kreditinstitute bereits frühzeitig und halte alle nötigen Unterlagen, die deine persönliche Finanzkraft bezeugen können, bereit. Prüfe vorab, ob deine SCHUFA korrekt ist und somit deine Bonität richtig eingestuft wird. Während du mit den Banken in Kontakt bist, Angebote vergleichst und vielleicht die ein oder anderen Spesen verhandelst, suchst du ständig nach passenden Immobilien. Nachdem es bereits stressig genug ist, mit Banken die Finanzierungsoptionen zu diskutieren, kannst du dafür einfach ThinkImmo nutzen, um Immobilien mit Renditen, die deinen Erwartungen entsprechen, zu finden.

Sobald du ein konkretes Objekt gefunden hast, bei dem deine Chancen gut sind, dass du auch tatsächlich den Zuschlag bekommst, informierst du deine Bank über die Details. Wenn du zuvor schon die wichtigsten Eckpunkte mit der Bank geklärt hast, kann die Finanzierungszusage dann rasch erfolgen.

Solltest du planen, mehrere Immobilien zu erwerben, berücksichtigst du das von Beginn an in deinen Gesprächen mit den Banken und insbesondere in deiner Kalkulation. Du passt die Eigenkapitalquote entsprechend an und thematisierst auch Risiken, wie etwa den zwischenzeitlichen Leerstand von ein oder zwei Wohnungen.

Wenn du all diese Hausaufgaben gut erledigst, deine Bonität überzeugt und du ein attraktives Immobilien-Angebot findest, steht einer Finanzierung des Kaufes durch eine Bank normalerweise nichts im Wege.

Immobilienfinanzierung und Gespräche mit Banken – die wichtigsten Do’s und Dont’s auf einen Blick:

DO:

✓ Bereite Unterlagen zu deinen persönlichen Finanzen strukturiert vor

✓ Präsentiere Planrechnungen für dein Immobilien-Investment

✓ Arbeite ausschließlich mit korrekten, realistischen Daten

✓ Vergleiche Angebote mehrerer Banken und verhandle Spesen

✓ Kontaktiere Banken frühzeitig, baue eine gute Gesprächs- und Vertrauensbasis auf

✓ Suche ständig nach attraktiven Immobilien-Investmentmöglichkeiten

DON’T:

X Versuche keine zu positiven Kalkulationen anzustellen, sondern bleibe realistisch

X Kontaktiere nicht ausschließlich nur deine Hausbank

X Vergiss nicht, wie wichtig deine Bonität ist – prüfe, ob deine SCHUFA fehlerlos und korrekt ist

X Gib kein verbindliches Kaufangebot ab, wenn die Finanzierung noch nicht gesichert ist