So viel Geld brauchst du für deine erste Immobilie

23.01.2022
Wer sich noch nicht eingehend mit dem Thema der Immobilien-Investments beschäftigt hat denkt vielleicht, für den Kauf einer eigenen Wohnung zur Vermietung müsste extrem viel Erspartes vorhanden sein. Doch in der Praxis ist ein Bruchteil des Kaufpreises als Eigenkapital ausreichend. Allerdings nur, wenn es sich um eine attraktive Investment-Immobilie handelt. Wir zeigen dir, worauf es beim Immobilienkauf mit wenig Eigenkapital wirklich ankommt.
Definition: Eigen- und Fremdkapital
Selbstverständlich ist es weder nötig noch vorteilhaft, den gesamten Kaufpreis einer Immobilie mit dem eigenen, hart ersparten Geld zu bezahlen. Diese eigenen Ersparnisse werden als „Eigenkapital“. Sie stehen dir zur freien Verfügung, der Betrag ist bereits versteuert und unbelastet.
Dem gegenüber steht das sogenannte „Fremdkapital“. Diesen Betrag erhältst du als Immobilienfinanzierung von deiner Bank. Der Kreditbetrag ist selbstverständlich zweckgebunden und er kann nicht beliebig hoch gewählt werden.
Wie du eine gute, preiswerte Fremdfinanzierung bekommst, zeigen wir im folgenden Beitrag noch genauer. Wichtig ist, vorab die beiden Formen des Kapitals unterscheiden zu können.
Angemessener Eigenkapital-Anteil
Über die perfekte Mischung von Eigen- und Fremdkapital können endlose Diskussionen geführt werden. Erfahrene Investoren bevorzugen es, so viel Fremdkapital wie nur möglich aufzunehmen. So kann das vorhandene Eigenkapital auf eine größere Anzahl an Immobilien aufgeteilt werden.
Sicherheitsorientierte Anleger, die „nur“ eine oder zwei Wohnungen erwerben möchten, sollten hingegen einen etwas höheren Eigenkapitalanteil wählen.
Hoher Fremdkapitalanteil: Vorteile
Dass Immobilien mit Krediten finanziert werden können, ist einer der größten Vorteile dieser Investment-Möglichkeit überhaupt. Denn bei alternativen Anlageformen, etwa an der Börse, kannst du immer nur dein eigenes Erspartes einsetzen. Bei Immobilien arbeitet nicht nur dein Geld für dich, sondern auch das geliehene Kapital der Bank. Die logische Folge ist, dass ein höherer Gesamtbetrag eingesetzt ist, um Rendite zu erzielen.
Derzeit (Stand: Anfang 2022) ist es sehr günstig möglich, Fremdkapital aufzunehmen. Wenn die erzielbare Rendite dauerhaft höher sein wird als die Zinsen, die für das Fremdkapital anfallen, ergibt sich ein positiver Effekt („Leverage Effekt“ genannt).
Gleichzeitig bringt Fremdkapital weitere Vorteile mit sich. So können die damit verbundenen Kosten (Spesen, Zinsen…) steuerlich abgesetzt werden. Der offene Betrag des Kredits wird nicht an die Inflation angepasst. Dadurch wird der offene Kreditbetrag von Jahr zu Jahr entwertet, solange die Inflation anhält. Gleichzeitig werden umgekehrt Mieteinnahmen erzielt, die indexiert werden oder an die Vergleichsmiete angehoben werden können. Typischerweise steigen somit im Lauf der Zeit die Einnahmen, die durch eine Wohnung generiert werden, während der Kreditbetrag an Wert verliert. Bedacht werden muss allerdings, dass dieser Effekt nicht unendlich zum Tragen kommt, da ein Teil der Mieteinnahmen für Sanierungen angespart werden muss.
Durch den geringeren Einsatz des Eigenkapitals kann somit schon früher eine Immobilie gekauft werden oder, wenn ausreichend Kapital vorhanden ist, es werden gleich mehrere Objekte erworben. Im Umkehrschluss ist klar, dass entsprechend höhere Kreditraten fällig sind, wenn der offene Gesamtbetrag größer ist.
Zusammenfassend kann somit gesagt werden, dass es nicht nur eine rein finanzmathematische Angelegenheit ist, das Richtige Mittelmaß aus Fremdkapital und Eigenkapital zu finden, sondern auch die individuelle Risikobereitschaft entscheidend ist.
Hoher Eigenkapitalanteil: Vorteile
Sicherheitsorientierte Anleger tendieren zu einer höheren Eigenkapitalquote. Der Fremdkapitalanteil ist geringer und somit fällt auch die monatliche Zahlung an die finanzierende Bank (Tilgung und Zinsen) niedriger aus. Sollte die Wohnung einmal leer stehen, ist die Belastung entsprechend geringer. Falls ein Kredit mit variablen Zinsen gewählt wurde, wirken sich diese weniger stark aus, wenn der offene Gesamtbetrag niedriger ist.
Gleichzeitig muss bedacht werden, dass du dein vorhandenes Eigenkapital anders einsetzen könntest. Etwa, um gleich mehrere Wohnungen anzuzahlen. Wenn dir hingegen maximale Sicherheit wichtiger ist als die Optimierung der Kapitalverzinsung, kann ein höherer Eigenkapitalanteil vorteilhaft sein. Bedenke allerdings, dass diese Summe dann dementsprechend gebunden ist und erst wieder zur freien Verfügung für andere Ausgaben steht, wenn die Immobilie verkauft wurde.
So klappt die Finanzierung
Unabhängig davon, wie hoch oder niedrig der Anteil von Eigen- und Fremdkapital ausfallen soll – eine Fremdfinanzierung ist bei den allermeisten Immobilienkäufen unumgänglich. Damit sich Banken davon überzeugen lassen, die benötigte Kreditsumme bereitzustellen, müssen ganz unterschiedliche Aspekte berücksichtigt werden, die wir uns nun alle einzeln, Step by Step, genauer ansehen werden.
Persönliche Finanzen im Griff haben
Die persönlichen Finanzen, abseits des Immobilienkaufs, bilden die Grundlage für deine Finanzierungszusage. Jede Bank fordert eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben, eine sogenannte Haushaltsrechnung. Diese soll darstellen, welchen finanziellen Polster du pro Monat erarbeitest und welche Fixkosten es gibt, die selbst im Fall eines Jobverlustes weiterhin anfallen würden. So können verschiedene Szenarien kalkuliert werden.
Erstelle die Haushaltsrechnung am besten schon vor dem ersten Gespräch mit deiner Bank. Bereite sie einfach als Excel-Datei vor. Ergänze zusätzliche Informationen zu deinem Vermögen. So gewinnt die Bank ein möglichst ganzheitliches Bild über den Ist-Stand deiner persönlichen Finanzen. Gleichzeitig präsentierst du, dass du deine finanzielle Situation sehr genau kennst, dich eingehend damit befasst hast und die Lage somit unter Kontrolle ist. Denn besonders kritisch werden Banken, wenn zu locker oder gar mit Unwissenheit über die eigenen finanziellen Basisdaten gesprochen wird.
Professionelle Vorbereitung ist hier daher essentiell, auch wenn es noch nicht direkt um die konkrete Immobilie geht.
Unterlagen für das Investment vorbereiten
Abseits der Informationen über deine persönlichen finanziellen Umstände musst du einen konkreten Plan vorlegen können, wie dein Immobilien-Investment aussehen wird. Dieser Plan muss noch nicht auf eine bestimmte Immobilie hin fein abgestimmt sein. Vielmehr kannst du eine grobe Übersicht abbilden und dein Ziel definieren.
Das kann beispielsweise lauten, dass du eine 1-Zimmer-Wohnung in Innenstadtlage Berlins zum Preis von maximal x erwerben möchtest, mit der du im Zuge der Vermietung eine Nettorendite von y Prozent pro Jahr erreichen willst, wozu du einen definierten Betrag an Eigenkapital einbringen kannst und den Restbetrag finanzieren möchtest.
Wichtig ist zu vermitteln, dass ein ganz klares, durchdachtes Vorhaben besteht, das bereits konkrete Formen angenommen hat. So können die Rahmenbedingungen für die Finanzierung bereits abgesteckt werden, auch wenn noch nicht klar ist, welche Wohnung überhaupt gekauft wird. Banken sind typischerweise vorab bereit zu sagen, dass sie zur Finanzierung des Vorhabens zu definierten Konditionen bereit sind, wenn die jeweilige Immobilie dann ihren Erwartungen entspricht. Die Eckdaten für die Finanzierung können somit schon frühzeitig geklärt werden, während die Immobiliensuche läuft.
Gespräche mit Banken führen
Wenn du deine Vorbereitungsarbeiten abgeschlossen hast, kannst du beginnen Kontakt mit Banken aufzunehmen. Vertraue dabei nicht einfach blind deiner Hausbank. Die Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien sind je nach Bank sehr unterschiedlich. Manche Banken bieten z.B. längere Laufzeiten als andere, längere Fixzinsphasen oder deutlich günstigere Spesen. Die Kreditzinsen selbst unterscheiden sich meist eher geringfügig. In Summe lohnt sich das Vergleichen verschiedener Angebote sehr. Denn schon kleine Unterschiede bei den Konditionen machen sich im Lauf der Jahre sehr deutlich auf deinem Konto bemerkbar.
Wichtig ist, dass du den effektiven Jahreszinssatz vergleichst. Bei den einmaligen Spesen, die anfänglich entstehen, sind meist Verhandlungen möglich. Ebenso kannst du versuchen, die laufenden Kosten für das Kreditkonto ein wenig zu drücken. Viel Spielraum gibt es hier meist nicht, aber fragen kostet nichts.
Vertragliche Details sind ebenfalls wichtig. Besprich und prüfe genau, ob du deinen Kredit ohne Strafzahlung frühzeitig tilgen kannst. Dadurch ist es dann möglich, beispielsweise am Ende der Fixzinsphase den gesamten offenen Betrag zu tilgen, falls du das möchtest.
Welche Finanzierung ist passend?
Nicht nur die Entscheidung, wie viel Eigenkapital und Fremdkapital beim Kauf einer Immobilie fließen soll, ist wichtig. Auch die Art und Weise der Finanzierung spielt eine bedeutende Rolle. Denn hier kann noch einmal gesteuert werden, wie risikobehaftet das gesamte Vorhaben sein soll. Je nach Ausgestaltung der Kreditverträge können sich hier markante Unterschiede auftun, die je nach Anleger unterschiedlich zu bewerten sind. Wir zeigen dir nun deine Optionen für deine Immobilienfinanzierung.
Kredit mit Fixzinsvereinbarung
Sicherheitsorientierte Investorinnen und Investoren werden sich für einen Kredit mit einer möglichst langen Fixzinsvereinbarung entscheiden. Derzeit (Stand: Anfang 2022) ist es so, dass die variablen Zinssätze wegen des extrem niedrigen Leitzinssatzes sehr günstig sind. Fixzinssätze sind etwas teurer. Je länger die Fixzinsperiode verläuft, desto höher sind die Fixzinssätze meist, wobei die Unterschiede je nach dem, ob der Fixzinssatz für 10, 15 oder sogar 20 Jahre gilt, gering sind. Einzelne Banken unterscheiden fast überhaupt nicht, ob der Fixzinssatz nun etwas länger oder kürzer gültig sein wird.
Klar ist, dass ein möglichst langer Fixzinssatz dafür sorgt, dass sich das gesamte Investment sehr gut planen lässt. Du weißt schon heute ganz genau, welchen Betrag du im Juli 2032 bezahlen wirst.
Bei einer längeren Fixzinsphase ist am Ende dieser Periode nur noch ein überschaubarer Betrag über, den du vorab genau kennst. Wenn die Zinsen zwischenzeitlich deutlich angestiegen sind, verursachen sie nur auf Basis des verbleibenden, noch offenen Kreditbetrags, Zinskosten. Das Risiko steigender Zinsen wird somit abgefedert, indem die Berechnungsgrundlage durch die vorhergehenden Tilgungen reduziert wurde.
Variabel verzinster Kredit
Selbstverständlich kann ein Kredit auch über die gesamte Laufzeit hinweg variabel verzinst werden. Das bedeutet, dass die Zinsen sich regelmäßig (z.B. quartalsweise) ändern. Die Basis für die Höhe der Zinsen stellt dann der EURIBOR als Leitzinssatz dar. Zu diesem Leitzinssatz kommt noch ein Aufschlag hinzu. So errechnet sich der anzuwendende Zinssatz. Solange die Zinsen sehr niedrig sind, wie es momentan der Fall ist, profitierst du bei einem variablen Zinssatz daher von sehr geringen Kosten.
Im Gegenzug hast du keinerlei Sicherheit, wie lange diese Situation noch andauern wird. Es ist zwar nicht von einer sehr schnellen Anhebung der Zinsen auszugehen, doch mittel- bis langfristig wird eine Null-Zins-Politik nicht finanzierbar sein. Das Zinsniveau wird sich also wieder ändern. Wann, wie schnell und wie sehr – das lässt sich zum heutigen Tag noch nicht sagen.
Ein vollständig variabel verzinster Kredit kann somit die günstigere Option darstellen. Doch sicherheitsorientierte Anleger entscheiden sich gerne für einen Fixzinssatz, der zwar zu Beginn der Laufzeit teurer ist, dafür aber Planungssicherheit bietet. Wenn du ohnehin genug Kapital hast, um auch im Fall steigender Zinsen eine Sondertilgung durchführen zu können, um den offenen Kreditbetrag zu reduzieren, kann ein variabler Zinssatz eine gute Wahl sein. Ebenso kannst du riskieren auf variable Zinsen zu setzen, wenn deine Nettomieteinnahme der Immobilie wesentlich höher ist als die Kosten für den Kredit. Dabei musst du kalkulieren, wie hoch die Zinsen steigen dürfen, damit die Rückzahlungen für den Kredit weiterhin getilgt werden können.
Bei allen Kalkulationen zu diesem Thema ist außerdem zu beachten, dass jede Immobilie temporär leer stehen kann. In dieser Phase müssen die laufenden Kosten dann von deinen Ersparnissen oder durch andere Einnahmen beglichen werden. Du kannst auch ganz gezielt, von Beginn des Investments an, einen Teil der Mieteinnahmen zur Seite legen, um für eine solche Phase des Leerstandes eine gewisse Kriegskasse aufgebaut zu haben.
Kombinierte Modelle
Meist liegt die ideale Lösung bei der goldenen Mitte der Finanzierung. Zuerst gibt es eine Fixzinsphase, beispielsweise für 10 oder 15 Jahre. In diesem Zeitraum kommt der vorab definierte Zinssatz zur Anwendung. Erst danach wechselt dann die Modalität. Jener Betrag, der am Ende der Fixzinsphase noch offen ist, wird anschließend variabel verzinst. Da dieser Restbetrag nicht mehr so hoch ist, hält sich auch das Risiko der Auswirkungen steigender Zinsen in Grenzen. Zusätzlich kann durch eine Sondertilgung der offene Betrag weiter reduziert werden. Doch Achtung, die Option zur kostenfreien Sondertilgung muss im Kreditvertrag vorab vereinbart werden.
Geeignete Investment-Immobilie finden
Sind erst einmal alle Fragen zur Immobilienfinanzierung geklärt, geht es an die eigentliche Suche des passenden Rendite-Objektes. Während du nach einer idealen Immobilie suchst, solltest du bereits deine Hausaufgaben für die Bankgespräche erledigt haben. Du kannst auch schon vorab erste Besichtigungen absolvieren, um den Markt besser einschätzen zu können und praktische Erfahrung zu sammeln.
Definiere jedenfalls Suchkriterien, die zu deinen Vorstellungen passen. Das betrifft einerseits die Finanzierung (Welcher Kreditbetrag ist leistbar? Etc.) und andererseits deine Risikobereitschaft. Konservative Anlegerinnen und Anleger werden bei einem ersten Wohnungskauf auf ein typisches Rendite-Objekt setzen. Das kann beispielsweise eine 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon in städtischer B-Lage, also einer guten, aber nicht exklusiven, Wohngegend sein. Wer hingegen schon mehr Erfahrung mitbringt und gleich größer investieren möchte, kann nach ganzen Mehrfamilienhäusern Ausschau halten. Risikobereite Anleger, die den Aufschwung einer bestimmten Region erwarten, können auch in anderen Gegenden als B-Lagen kaufen.
Für den Einstieg sind jedenfalls B-Lagen und kompakte, leicht vermietbare Einheiten ideal geeignet. Bei kleinen Wohnungen ist zudem der benötigte Kreditbetrag geringer. Auch das Risiko, dass noch Sanierungsarbeiten nötig sind, die Zusatzkosten verursachen, fällt bei kleineren Immobilien niedriger aus. Daher sind 1- und 2-Zimmer-Wohnungen oft der Einstieg, um in der Immobilienbranche erste Schritte zu gehen und Fuß zu fassen, bevor größere Transaktionen folgen
Investment-Immobilie finden mit ThinkImmo
Egal in welcher Größenordnung du nach einem Immobilien-Investment suchst, am Ende des Tages zählt immer die Rendite der Wohnung oder des Hauses. Damit du passende Objekte einfach und schnell finden kannst, gibt es ThinkImmo. Denn über unsere Immobiliensuche kannst du ganz gezielt nach Objekten filtern, die deinen Rendite-Anforderungen entsprechen. So findest du direkt jene Wohnungen, die entsprechenden Ertrag abwerfen – ohne langer Suche auf zahllosen einzelnen Portalen und ohne selbst erst komplizierte Berechnungen anstellen zu müssen. Jetzt passende Wohnung suchen
Fazit: Immobilien kaufen ist nicht nur für Reiche spannend
Eine attraktive Investment-Immobilie finden ist dank ThinkImmo einfach möglich. Dabei gibt es Objekte in allen Größen und verschiedenen Preislagen. Immobilien-Investments sind daher längst nicht nur reichen Menschen vorbehalten. Ganz im Gegenteil, denn durch die Möglichkeit, günstige Immobilien-Kredite aufzunehmen, ist ein Wohnungskauf mit wenig Eigenkapital machbar.
Wer möglichst auf Nummer sicher gehen möchte, kann erst etwas länger ansparen und mehr Eigenkapital einbringen. Dann ist der offene Kreditbetrag geringer und auch die monatliche, finanzielle Belastung fällt entsprechend niedriger aus. Zusätzliche Sicherheit ergibt sich durch die Wahl eines Kredits mit einer möglichst langen Fixzinsphase. So lässt sich schon sehr lange im Voraus kalkulieren, welche Kosten wann anfallen werden.
Lukrative Immobilien-Investments sind somit bereits mit wenig Ersparten umsetzbar. Der nötige Kreditbetrag sollte durch die Netto-Einnahmen der Immobilie gedeckt werden. Zusätzlich müssen Reparaturen und Leerstand kalkulatorisch beachtet werden. Mit einiger Vorarbeit (Haushaltsrechnung, Suche nach passenden Objekten, etc.) steht einem erfolgreichen Immobilien-Investment nichts im Wege. So sicherst du dich zusätzlich gegen das Risiko einer möglichen, starken Inflation ab und profitierst gleichzeitig von den derzeit (noch?) niedrigen Zinsen, die Immobilienfinanzierungen gleich doppelt attraktiv machen.
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