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Immobilien-Investments 2022: Ein Ausblick

Nico Vaziri

Nico Vaziri

Montag, 10.01.2022

Viele Anleger fragen sich, wann der perfekte Zeitpunkt ist, um das erste Investment zu tätigen. Auch bei Immobilien steht immer die Sorge im Raum, den idealen Zeitpunkt zu verpassen – oder schon verpasst zu haben. Deshalb nehmen wir das neue Jahr unter die Lupe. Welche Entwicklungen sind zu erwarten? Wie wirken sich Zinsumfeld, Pandemie, Politik und Inflation aus? Wir prüfen all diese Aspekte Step by Step für dich und fassen die wichtigsten Informationen im folgenden Beitrag zusammen.

Ausgangslage und Pandemie

Immobilien waren als stabile Investments auch in den Jahren der Pandemie sehr gefragt. Das spiegelt sich in teils massiven Preissteigerungen wider, die es in vielen Regionen in den letzten Jahren gab. Die Suche nach einem sicheren Hafen für das Ersparte und der Wunsch, von den niedrigen Zinsen zu profitieren, trieb schon bisher zahlreiche Anleger Richtung Betongold. Hinzu kommt, dass die Börsen, zumindest zu Beginn der Pandemie, Berg- und Talfahrten erlebten.

Meldungen über neue Virus-Varianten sorgen an der Börse teils für Kursschwankungen. Bei Immobilien hingegen wirken sich diese Meldungen nicht aus. Die Ausgangslage kann daher folgendermaßen zusammengefasst werden:

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In weiten Teilen Deutschlands (und auch vielen anderen Ländern, z.B. ebenso in Österreich) sind die Preise für Immobilien während der Pandemie deutlich gestiegen. Das ist auf unterschiedlichste Faktoren (Zinsniveau, wenig alternative Investitionsmöglichkeiten, etc.) zurückzuführen.

Hohes Preisniveau, niedrige Zinsen, anziehende Inflation – das ist der Mix, den wir derzeit (Stand: Anfang 2022) vorfinden. Dazu eine neue Regierungskonstellation, die am Immobilienmarkt für einige neue Regelungen sorgen könnte. Doch eine Trendumkehr, hin zu sinkenden Immobilienpreisen oder stagnierender Nachfrage von Investorinnen und Investoren ist bislang nicht in Sicht. Warum das so ist und weshalb es wohl auch so bleiben wird, sehen wir uns als nächstes an.

Inflation

Das Schreckgespenst der Inflation geht um. Was bedeutet das konkret? Die Preise in Deutschland steigen, das alltägliche Leben wird somit teurer. Ob die Löhne ebenso stark anziehen werden und die Inflation ausgleichen werden, darf bezweifelt werden. Denn die EZB betont, dass die Inflation nur temporär so stark ausfällt und sich wieder einpendeln wird. Diese Aussagen werden gerne dazu genutzt, um zu argumentieren, dass dauerhafte, kräftige Lohnsteigerungen derzeit schwer umsetzbar wären. Gerade in Zeiten der Pandemie, wo Unternehmen mit entsprechenden Unsicherheiten zu kämpfen haben. Die Folge sind Reallohnverluste – die Kaufkraft sinkt.

Diese Situation ist für viele Investments nachteilig. Denken wir an Aktiengesellschaften an der Börse, die Konsumgüter vertreiben. Bei sinkender Kaufkraft können weniger Güter erworben werden. Gleichzeitig steigen jedoch auch die Kosten für Logistik, Lagerung und so weiter an, womit die Gefahr besteht, dass sich die Margen deutlich reduzieren. Eine schwierige Situation, die neue Investments nicht einfacher macht.

Inflation: Auswirkung auf Immobilien-Investments

In Hinblick auf Immobilien-Investments spielt die Inflation gleich in mehrerlei Hinsicht eine bedeutende Rolle: Einerseits können Mieteinnahmen eine inflationsgeschützte Einnahmequelle darstellen, andererseits trägt die Inflation dazu bei, dass offene Kreditbeträge dahinschmelzen. Wie das genau funktioniert, sehen wir uns als nächstes an.

Inflationsgeschützte Mieteinnahmen

Um die Höhe der Miete an die Inflation anpassen zu können ist ein Indexmietvertrag nötig. Bei dieser Vertragsform wird die Nettomiete entsprechend, je nach Entwicklung des Basisindex, angepasst. So besteht kein Risiko für den Vermieter, dass die Miete mit der Zeit durch die Inflation entwertet wird. Gleichzeitig ist es nicht erlaubt, dass bei dieser Vertragsform auch auf die Vergleichsmiete angehoben wird. Das heißt, die Anhebung entsprechend der Indexierung ist bei dieser Vertragsform die einzige Möglichkeit, wie sich die Miete verändern kann.

So profitiert auch der Mieter, denn dadurch ist vorab schon klar, dass es keine zusätzlichen Erhöhungen geben kann, wenn sich die Mieten stärker verteuern als die durchschnittliche Inflationsrate. Deshalb kann in Indexmietvertrag eine gute Wahl für beide Seiten, Mieter und Vermieter, sein. Die Anpassung der Miete in Höhe der Inflation sorgt dafür, dass diese Einkommensquelle für dich einen gewissen Schutz gegen die Geldentwertung bietet.

Inflation und Kreditrückzahlung

Erfreulich ist die Inflation im Prinzip nur dann, wenn du eine hohe Fremdfinanzierung offen hast. Du schuldest dem Kreditinstitut also eine bestimmte Summe. Dieser Betrag wird im Lauf der Jahre abbezahlt. Der geschuldete Betrag wird jedoch nicht an die Inflation angepasst. Wenn wir von konstanter Inflation ausgehen, ist es somit besser, den Betrag später zu zahlen als früher. Es fallen zwar Zinsen an, doch diese sind derzeit typischerweise niedriger als die Inflation.

Wird die Kaufkraft des Geldes durch die Inflation reduziert, spielt dir das als Kreditnehmer daher in die Karten. Denn der Betrag, den du der Bank noch schuldest, wird zwar nicht automatisch kleiner, aber die damit verbundene Kaufkraft schrumpft. Gleichzeitig werden deine Nettomieteinnahmen im besten Fall inflationsangepasst, wodurch sich der Effekt zusätzlich verstärkt.

Zinsumfeld und Banken

Wie sieht es sonst, abseits der Inflation, im Finanzsektor aus? Die EZB hat Banken gemahnt, bei der Kreditvergabe ausreichend vorsichtig zu agieren. Eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent sollte bei der Finanzierung angestrebt werden. Bislang sind Finanzierungen mit Eigenkapitalanteilen, die deutlich unter diesem Zielwert liegen, weit verbreitet. Derzeit ist davon auszugehen, dass sich an der lockeren Kreditvergabe in nächster Zeit nichts oder nur wenig ändern wird. Banken sind weiterhin darauf angewiesen, Kredite zu vergeben – insbesondere, solange für Spareinlagen sogar Strafzinsen fällig werden. Außerdem sind die Spesen, welche im Zuge der Kreditvergabe von der Bank verrechnet werden, weiterhin ein lukratives Geschäft.

Hinsichtlich der Zinssätze für Immobilienfinanzierungen könnte es etwas Bewegung geben. Hierzu gibt es derzeit unterschiedliche Vorzeichen. Während die Fed in den USA von mehreren geplanten Zinserhöhungen binnen eines Jahres spricht, scheint die EZB – wenn überhaupt – erst später reagieren zu wollen. Ob es zu einer Erhöhung der Leitzinsen kommen wird, hängt von der Entwicklung der Pandemie und der Inflation ab. Zum heutigen Tag, am Jahresbeginn 2022, lässt sich dies nicht seriös vorhersagen.

Sicher ist allerdings, dass es nicht gleich heuer zu massiven Zinserhöhungen kommen kann. In der Vergangenheit wurden Anpassungen immer vorsichtig, in kleinen Schritten, erledigt. Die Banken müssen dabei berücksichtigen, dass krisengeplagte Unternehmen weiterhin leistbare Finanzierungen brauchen, gerade in Zeiten der Pandemie.

Immobilien-Investments werden somit in nächster Zeit weiterhin günstig finanzierbar sein. Um das Risiko steigender Zinsen abzufedern, können Fixzinsvereinbarungen getroffen werden. Durch den harten Konkurrenzkampf der Kreditinstitute waren zuletzt auch besonders langfristige Fixzinsvereinbarungen möglich. In dieser Periode lässt sich das Immobilien-Investment dementsprechend besser kalkulieren, da keine Schwankungen je nach Zinsniveau eingeplant werden müssen. So gelingt es auf einfache Weise günstig und langfristig zu finanzieren.

Politische Veränderungen

Die Wahlen haben Deutschland politisch verändert und nachdem das Thema „leistbares Wohnen“ auch im Wahlkampf präsent war, ist davon auszugehen, dass auf die Immobilienbranche auch einige Veränderungen zukommen, die von politischer Seite ausgehen. Ein erster Schritt ist das Transparenzregister, in dem öffentlich ersichtlich sein wird, wer der tatsächliche Eigentümer einer Immobilie ist. Auch Konstrukte mit Unternehmen, denen die Immobilien gehören, sollen erfasst werden, sodass immer klar ist, welche Person schlussendlich finanziell von welchem Objekt profitiert.

Diese Maßnahme wird viele seriöse Kleinanleger nicht weiter beeinträchtigen, sondern stellt eher einen Schritt gegen die sogenannten „Miet-Haie“ dar, die Häuser gerne auch einmal verfallen lassen, um lästige Altmieter loszuwerden.

Spannender wird es für Investorinnen und Investoren hinsichtlich der Regulierung des Marktes. Ob und welche Maßnahmen zur Sicherstellung leistbaren Wohnraums kommen werden, kann noch nicht gesagt werden. Zu unterschiedlich waren die Forderungen der politischen Parteien, die nun eine Koalition bilden, als dass dies vorhersehbar wäre. Von massiven Veränderungen, die so tiefgreifend sind, dass Immobilien ihre Attraktivität zur Kapitalanlage verlieren, ist aus heutiger Sicht nicht auszugehen.

Ausblick 2022 für Immobilien-Investments: Unser Fazit

Es zeigt sich deutlich, dass unterschiedlichste Faktoren Einfluss auf die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes haben. Die gesamte volkswirtschaftliche Veränderung im kommenden Jahr spiegelt sich auch in der Immobilienbranche wider. Doch die Vorzeichen stehen gut, dass Immobilien weiterhin als solides, zuverlässiges Investment betrachtet werden können. Radikale Zinserhöhungen sind nicht zu erwarten und gute Mietverträge bieten Schutz gegen die möglicherweise hohe Inflation. Gleichzeitig sind Finanzierungen derzeit (noch?) günstig zu bekommen. Größere Eingriffe am Markt von politischer Seite stehen derzeit in den Sternen. Doch auch hier ist nicht anzunehmen, dass sich ganz grundlegende Paradigmenwechsel auftun werden.

Zusammenfassend kann daher gesagt werden, dass Investorinnen und Investoren optimistisch auf den Immobilienmarkt und das kommende Jahr blicken dürfen. Es gilt, weiterhin attraktive Investment-Chancen zu nutzen und auf Wertsteigerungen zu hoffen. Gleichzeitig sichern Immobilien das Investment-Portfolio gegen die drohende Inflation ab.

Ein noch weiterer Blick in die Zukunft ist, gerade auch wegen der vorherrschenden Pandemie, derzeit nicht seriös möglich. Längerfristige Entwicklungen sind zu sehr von den Auswirkungen der Pandemie auf die gesamte Volkswirtschaft abhängig. Auch diese Tatsache sorgt dafür, dass Immobilien, die als sicherer Hafen für Anleger gelten, im kommenden Jahr weiterhin beliebt bleiben werden.