Mehrparteienhaus kaufen – Vorteile und Nachteile

Nico Vaziri

18.08.2022

Bei Immobilien-Investments denken die meisten Menschen daran, eine Wohnung zu kaufen und diese anschließend zu vermieten. Mit den Mieterträgen wird die Kreditrate bezahlt und irgendwann stehen die Einnahmen als freier Cashflow zur Verfügung. Doch es geht auch anders. Im größeren Stil kann investiert werden, indem gleich ein Mehrparteienhaus gekauft wird. Welche Vor- und Nachteile das mit sich bringt, zeigen wir in diesem Ratgeber.

Mehrparteienhaus: Definition

Von einem Mehrparteienhaus sprechen wir, wenn es sich um ein Gebäude mit mehreren, getrennten Wohneinheiten handelt, die separat vermietet werden können. Das Mehrparteienhaus ist daher typischerweise deutlich größer als ein Doppelhaus. Mehrparteienhäuser gibt es im städtischen, aber auch ländlichen Bereich.

Mehrparteienhaus kaufen – Darauf musst du achten

Der Ankauf eines Mehrparteienhauses muss gut überlegt sein. Denn alles, vom Kaufpreis bis hin zu Sanierungskosten und administrativem Aufwand, spielt sich in einer größeren Dimension ab als beim Kauf einer einzelnen Wohnung. Daher ist es ratsam, wenn möglich eine Zweitbesichtigung durchzuführen. Verschaffe dir unbedingt ein ganzheitliches Bild vom Zustand des Gebäudes, am besten mit der Beratung eines Baumeisters oder Sachverständigen.

Folgende Unterlagen solltest du beispielsweise prüfen:

Aktueller Grundbucheintrag

Sind Belastungen im Grundbuch eingetragen?

Mietverträge: Gibt es Befristungen? Wie alt sind die Mieterinnen und Mieter? Wurden die Mieten bisher regelmäßig pünktlich bezahlt?

Betriebskostenabrechnung: Gibt es die Chance, laufende Kosten zu reduzieren?

Bebauungsplan und Baugenehmigung: Wurde das Gebäude korrekt errichtet?

Gibt es irgendeine Form von anhängigen Gerichtsstreitigkeiten, sei es wegen Mietrückständen oder mit Nachbarn?

Gibt es Rechnungen für Wartungen und Sanierungen? (z.B. Schornsteinfeger, Thermenwartung, etc.)

Gerade bei Mehrparteienhäusern, bei denen es um höhere Beträge geht als beim Kauf einer einzelnen Wohnung, solltest du auf vollständige Dokumente bestehen. Prüfe diese in Ruhe und ziehe im Zweifelsfall auch Experten zu Rate, etwa einen Baumeister, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Mehrparteienhaus kaufen: Vorteile

Der zentrale Pluspunkt beim Kauf eines Mehrparteienhauses ist, dass du alleine entscheiden kannst, was mit dem Gebäude passiert. Gesetzliche Rahmenbedingungen sind zu beachten, aber es gibt keine Miteigentümer, die womöglich andere Interessen verfolgen als du selbst. Diese Thematik ist nicht zu unterschätzen.

Ein einfaches Beispiel: Du kaufst eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus und vermietest sie. Die Nachbarwohnungen gehören Personen, die selbst im Gebäude leben. Sie sind bereit, mehr Geld für optische Verschönerung des Gebäudes auszugeben, etwa für einen neu gestrichenen Eingangsbereich. Diese Kosten musst du als Miteigentümer mittragen, so sie von der Mehrheit gewollt sind, obwohl sich deine Rendite dadurch verschlechtert.

Neben der alleinigen Entscheidungsgewalt ist ein Pluspunkt, dass sich daraus deutlich mehr Flexibilität ergibt. Du kannst Flächen zusammenlegen oder (wenn es gesetzlich möglich ist) Wohnungen kurzfristig vermieten, da es keine Miteigentümer gibt, die sich darüber beschweren können. Außerdem wickelst du auf einen Schlag ein größeres Investment ab. Bürokratische Prozesse, beispielsweise die Kaufvertragserstellung, sind somit nur ein Mal zu erledigen, obwohl du gleich einige Wohnungen erwirbst.

Auf Grund des größeren Transaktionsvolumens können teils bessere Konditionen ausgehandelt werden. Das gilt für den Kaufpreis, aber auch für Nebenkosten wie z.B. das Makler-Honorar.

Wir fassen zusammen:

Vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten (Wohnungen zusammenlegen, neue Flächen schaffen, bisherige Allgemeinflächen anders, z.B. als Parkplatz, nutzen, etc.).

Keine Miteigentümer, somit weniger Kommunikations- und Abstimmungsaufwand

Es ist einfacher, mit einer Transaktion mehrere Immobilien zu erwerben als verschiedene Kleinwohnungen einzeln zu kaufen.

Einsparungspotenzial durch höheres Transaktionsvolumen.

Mehrparteienhaus kaufen: Nachteile

Der wichtigste Nachteil beim Kauf eines Mehrparteienhauses ist das Risiko. Denn es ergeben sich mehrere Aspekte, die dahingehend zu bedenken sind:

Klumpenrisiko: Ein hoher Geldbetrag ist in einem einzigen Investment gebündelt.

Standort-Risiko: Verschlechtert sich die Beliebtheit des Standortes, wirkt sich das umso negativer aus, wenn du dort z.B. nicht eine, sondern zehn Wohnungen besitzt.

Zustand der Immobilie: Schätzt du den Zustand des Objektes falsch ein, trifft dich das umso heftiger, je mehr Einheiten im Objekt in deinem Besitz sind.

Im Sinn der Risikostreuung wäre es optimal, Wohnungen in unterschiedlichen Größen und Lagen zu erwerben. So wird im Lauf der Zeit ausgeglichen, dass verschiedene Flächen unterschiedlich gefragt sind und dass manche Regionen an Beliebtheit gewinnen oder verlieren. Daher ist es empfehlenswert, nicht dein gesamtes Eigenkapital in ein einziges Mehrparteienhaus zu investieren. Behalte immer im Blick, dass du durch andere Investments (Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien in anderer Lage, Aktien, ETFs, etc.) dein Risiko streuen solltest. Wenn du über ausreichend Kapital verfügst, kannst du Mehrparteienhäuser in verschiedenen Regionen kaufen.

Den Zustand genau zu prüfen ist bei Mehrparteienhäusern besonders wichtig. Jede falsche Einschätzung kommt dir hier sehr teuer zu stehen, denn schließlich musst du alle Kosten für die Erhaltung des Gebäudes allein stemmen. Umso mehr lohnt es sich, die Immobilie vorab mit einem Sachverständigen oder einfach einem erfahrenen Baumeister unter die Lupe zu nehmen.

Mehrparteienhaus kaufen: Finanzierung

Grundsätzlich wird ein Mehrparteienhaus mit dem Ziel gekauft, die Eigenkapitalrendite zu maximieren. In diesem Sinn solltest du vorab prüfen, welche Finanzierungskonditionen du für den Ankauf bekommen kannst und welche Vorgaben dir deine Bank hinsichtlich des minimal einzubringenden Eigenkapitals macht. Mit guten Kreditkonditionen, bei denen die Zinsen niedriger ausfallen als deine erzielbare Netto-Rendite, lohnt sich die Aufnahme von möglichst viel Fremdkapital.

Damit du deine Finanzierung für den Kauf eines Mehrparteienhauses so optimieren kannst, muss du zuerst sehr genau und vorsichtig kalkulieren. Eine zu optimistische Kalkulation kann dich später in Probleme stürzen. Berechne also genau, welche Nettomieten erzielbar sein werden, welche laufenden Kosten davon zu decken sind und zu welchen Finanzierungskonditionen das Investment für dich sinnvoll ist. Schließlich muss dein Risiko sich auch in einer gewissen Rendite widerspiegeln, die mindestens zu erzielen ist.

Bedenke bei der Finanzierung auch, dass du vermutlich nicht für die gesamte Kreditlaufzeit einen Fixzinssatz bekommen wirst. Daher ist zu planen, wie stark sich die variablen Zinsen später erhöhen können, ohne dass du einen negativen Cashflow an jedem Monatsende für diese Immobilie erreichst. Berechne am besten verschiedene Szenarien. Wenn du möchtest, kannst du deine Kalkulationen nicht nur für die Verhandlungen mit Banken nutzen. Auch die Verkäuferseite kann mit deinen Berechnungen konfrontiert werden. Du kannst ganz offen ansprechen, dass du einen Kaufpreis von X bereit bist zu zahlen, da du andernfalls die nötige Rendite nicht erzielen kannst. Diese offene, direkte Kommunikation kann sich bezahlt machen und sorgt im besten Fall für mehr Verhandlungsbereitschaft auf der Verkäuferseite, da du nachvollziehbar darlegst, warum du einen anderen, geringeren Preis für angemessen hältst.

Mehrparteienhaus kaufen: Wann ist ein guter Kaufzeitpunkt?

Vor einem Investment schwirren immer viele Gedanken durch den Kopf. Eine der typischen Überlegungen ist, ob denn gerade überhaupt der richtige Zeitpunkt für den Ankauf ist. Die einzig wahre Antwort auf diese Frage lautet, dass du für kein Investment vorab den „perfekten Zeitpunkt“ kennen wirst. Es gibt zu viele Einflussfaktoren, die überhaupt nicht absehbar sind. Denken wir etwa an den Angriff Russlands auf die Ukraine oder Covid-19. Doch wie gelingt es dann, ein sicheres Gefühl bei der Kaufentscheidung zu haben?

Der Schlüssel dazu ist eine möglichst strukturierte Herangehensweise. Kläre vorab genau, welche Finanzierungskonditionen du bekommen wirst. Vergleiche dazu unbedingt mehrere Angebote. Dann legst du fest, welche Kriterien die Immobilie erfüllen muss, damit sie für einen Kauf in Frage kommt. Dabei geht es meist nicht „nur“ um eine bestimmte Rendite. In welcher Lage soll sich das Objekt befinden? Wie groß sollen die einzelnen Einheiten sein? Wie viel Sanierungsbedarf ist akzeptabel? Sollen die Einheiten bereits vermietet oder leerstehend sein?

Setze dir klare Must-Have-Kriterien, die gleichzeitig aber deinen Suchwunsch nicht zu extrem einschränken. Ebenso kannst du unterscheiden, welche deiner Kriterien zwingend erfüllt sein müssen und welche Aspekte einfach Pluspunkte bringen, aber keine Ausschlusskriterien darstellen. So objektivierst du deine Entscheidung, indem du dich selbst genau an deine eigenen Vorgaben hältst.

Mehrparteienhaus als Investment finden

Durch die derzeitigen Unsicherheiten (Lieferengpässe, Teuerung, Ukraine-Krieg, etc.) hat sich am Immobilienmarkt in Deutschland einiges getan. Die Anzahl der verfügbaren Objekte ist gestiegen. So hast du derzeit bessere Chancen, ein Mehrparteienhaus zu einem attraktiven Kaufpreis zu bekommen. Vor kurzer Zeit sind solche Immobilien häufig Off-Market veräußert worden, doch nun werden sie immer öfter inseriert, um einen möglichst großen Personenkreis ansprechen zu können. Durch die steigenden Zinsen ist es manchen Investorinnen und Investoren schwieriger möglich, große Zukäufe zu tätigen. Wenn du über das nötige Kapital verfügst, können sich derzeit somit sehr attraktive Gelegenheiten ergeben.

Anhand deiner Suchkriterien kannst du passende Objekte über die ThinkImmo-Suche finden. Dabei ist es möglich, direkt nach einer bestimmten Rendite-Vorgabe zu filtern. So gelingt es dir, umgehend Mehrparteienhäuser als Investment zu finden, die genau deinen Erwartungen entsprechen.

Mehrparteienhaus kaufen: Fazit

Ein Mehrparteienhaus bietet sich für all jene als Investment an, die mehr wollen als eine einzelne Wohnung zur Altersvorsorge. Wenn du ein gesamtes Immobilienportfolio aufbauen möchtest, kann ein Mehrparteienhaus lukrative Vorteile mit sich bringen.

Damit der Kauf ein voller Erfolg wird, musst du zuerst Planungsarbeiten erledigen. Vom Festlegen der Investment-Kriterien bis hin zur Sicherung der Finanzierung. Ist all das erledigt, gelingt die Suche dank ThinkImmo unkompliziert und schnell. Nimm dir dann ausreichend Zeit, um alle Unterlagen zu prüfen und entscheide dich für den Kauf, wenn du dich mit diesem Investment wirklich sicher fühlst. Dabei sollte nie die Risikostreuung in Vergessenheit geraten, denn ein Mehrfamilienhaus sollte nicht dein einziges Asset sein. Um das Risiko weiter zu reduzieren, prüfst du das Gebäude vorab am besten mit einem Baumeister bzw. Sachverständigen.

Unter Berücksichtigung dieser Punkte kann der Kauf eines Mehrfamilienhauses ein großer Schritt zu deinem Investment-Erfolg werden.

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