Immobilien im Jahr 2023 günstig einkaufen

Nico Vaziri

27.02.2023

Gerade in Zeiten steigender Zinsen ist es wichtig, alle Möglichkeiten zu nutzen, um die zusätzlichen Finanzierungskosten auf anderem Wege wieder einzusparen. Wir haben uns daher angesehen, was du tun kannst, um jetzt – trotz der höheren Zinsen – attraktive Immobilien-Deals zu landen.

Kenne den Markt

Schon immer galt am Immobilienmarkt: Wissen ist Macht. Je besser du vernetzt bist, über je mehr Expertise du verfügst und je besser du die gesamte Marktsituation kennst, desto besser ist deine Ausgangsposition. Welche Entwicklungen es in der Branche gibt, kannst du über die monatlichen Immo-News in unserem Blog verfolgen und auch Basiswissen kannst du dir mit unseren Beiträgen aneignen.

Den Markt zu kennen, bedeutet in der jetzigen Zeit zu verstehen, welche Dynamiken aktuell wirken. Einerseits sind es hohe Kosten für Neubau und Sanierung. Andererseits sind die Zinsen massiv gestiegen. Manche Investoren erhalten also keine – oder nur unattraktiv teure – Kredite. Die Anzahl der Menschen, die eine Immobilie kaufen können, hat sich verringert.

Gleichzeitig ist die Anzahl der angebotenen Immobilien deutlich gestiegen, worüber wir hier mehrfach berichtet haben. Manche Eigentümer müssen nicht panisch, aber durch die hohen Zinsen doch dringend, verkaufen. Suchst du gerade nach einer Investment-Immobilie und verfügst über die nötige Finanzierung, so befindest du dich daher in einer guten Ausgangsposition. Du musst zwar höhere Kosten für den Kredit einplanen, aber hast dafür euch in Preisverhandlungen Vorteile, wenn wir die jetzige Zeit etwa mit 2020 oder 2021 vergleichen.

Kenne deine eigenen Finanzen

Zinsen und generelles Immobilien-Preisniveau kannst du persönlich nicht beeinflussen. Aber neben dem Aufbau von Fachwissen hast du zusätzlich die Möglichkeit, deine persönlichen Finanzen zu optimieren. Dazu zählt, alle Einnahmen und Ausgaben im Detail zu kennen. Eine übersichtliche Haushaltsrechnung wird jede Bank verlangen, um dir einen Kredit zu gewähren. Wenn du diese Kalkulation erstellst, kannst du die Gelegenheit nutzen und gleich deine Fixkosten hinterfragen. Vielleicht gibt es Abos oder Versicherungsverträge, die du ohnehin einsparen kannst. So verringerst du deine Ausgaben und verbesserst gleichzeitig deine Kreditwürdigkeit.

Die eigenen Finanzen optimieren lohnt sich spätestens dann nochmal besonders, wenn du mit Banken über Kredite verhandelst. Auch ohne ein bestimmtes Objekt zum Kauf gefunden zu haben, kannst du deine Ankauf-Planung und deine finanziellen Eckdaten bereits Banken präsentieren. So bekommst du bereits ungefähre Informationen darüber, welche Konditionen dir derzeit für einen Immobilienkredit angeboten werden können.

Die Banken werden deine persönliche Kreditwürdigkeit prüfen und dir anschließend, vorbehaltlich einer Prüfung der konkreten Immobilie, ein Kreditangebot vorlegen. Meist sind die angebotenen Konditionen zumindest für zwei Wochen gültig. Somit weißt du also schon bevor du eine passende Wohnung als Investment gefunden hast, zu welchen Konditionen zu diese finanzieren kannst.

Welchen Vorteil es mit sich bringt, die Finanzierung so frühzeitig zu klären, sehen wir uns als nächstes an.

Vorbereitung ermöglicht raschere Entscheidungen

Wenn du mit Banken über dein bevorstehendes Immobilien-Investment sprichst, wirst du rasch merken, dass es ziemlich lange dauern kann, konkrete, verbindliche Konditionen für einen Kredit angeboten zu bekommen. Von der SCHUFA bis hin zur Haushaltsrechnung nehmen Banken deine Finanzen unter die Lupe. Das nimmt Zeit in Anspruch. Müsstest du dich bereits dringend entscheiden, ob du für eine Immobilie ein verbindliches Kaufangebot abgibst, hättest du diese Zeit nicht.

Deshalb erledigst du diese Arbeiten schon früher. Also im Idealfall bevor oder während du nach einer Investment-Immobilie suchst. Sobald du ein passendes Objekt gefunden hast, kannst du die relevanten Unterlagen (Exposé, laufende Kosten, etc.) an die Bank übermitteln. Insbesondere, wenn es sich um eine einfach vermietbare Wohnung handelt (z.B. 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon in guter B-Lage) und dir die Bank vorab schon Konditionen angeboten hat, wird die Finanzierung dann höchstwahrscheinlich tatsächlich zustande kommen.

Durch die Vorbereitungsarbeiten gewinnst du somit potenziell einen zeitlichen Vorteil gegenüber anderen Interessenten, die noch kein Angebot abgeben können, weil sie erst die Finanzierung klären müssen.

Gute Argumente und unverschämte Angebote

Wir fassen zusammen: Du hast dich genau über den Immobilienmarkt informiert, deine persönlichen Finanzen optimiert und auch schon mit Banken die Rahmenbedingungen deines Immobilienkredits fixiert. Nun geht es darum, passende Investment-Wohnungen zu finden, die deinen Vorstellungen hinsichtlich Lage, Zustand, erzielbarer Rendite und Kaufpreis entsprechen. Dabei ist darauf zu achten, dass du zwar durchaus konkrete Vorstellungen haben kannst, aber nicht die Nadel im Heuhaufen suchen solltest.

Damit du bei Verhandlungen mit Verkäufern gute Argumente einbringen kannst, überlegst du dir diese am besten bereits vorab. Einige Punkte sind dabei ganz offensichtlich und können jedenfalls genutzt werden, um den Kaufpreis möglichst gering zu halten:

Durch die höheren Zinsen muss der Kaufpreis etwas niedriger sein, damit sich das Investment lohnt und eine positiven Cashflow abwirft.

Derzeit sind deutlich mehr Immobilien am Markt verfügbar, die Auswahl ist also größer und Verkäufer stehen in einer gewissen Konkurrenz zueinander.

Wenn sich der Verkauf der Immobilie über längere Zeit hinzieht, muss der Verkäufer weiterhin die (ebenfalls gestiegenen) laufenden Kosten weiterhin bezahlen.

Du hast bereits die Finanzierung für den Immobilienkauf gesichert. Somit ist deinerseits eine schnelle Abwicklung des gesamten Kaufprozesses möglich, während andere Interessenten vielleicht noch deutlich länger brauchen, um überhaupt ein Angebot abgeben zu können.

Weitere Argumente kannst du individuell, auf die jeweilige Situation und Immobilie, abstimmen. So kannst du beispielsweise auch auf die Lage des Objekts und die Vermietbarkeit oder den Zustand der Immobilie Bezug nehmen, wenn sich dadurch gute Argumente (z.B. gestiegene Kosten für die Sanierung, etc.) ableiten lassen. Du kannst dich durchaus trauen, mit diesen Argumenten auch einmal ein Angebot deutlich unter dem geforderten Kaufpreis zu legen - vielleicht hast du Glück und deine Argumente überzeugen den Verkäufer davon, dass es besser ist günstiger an dich zu verkaufen als länger auf einen anderen Käufer zu warten.

Klare Positionierung als seriöser Käufer

In den gesamten Verhandlungen mit dem Verkäufer kannst du dich also klar positionieren: Du willst eine Immobilie als Investment kaufen und verfügst über das nötige Kapital und die entsprechende Finanzierung. Eine Abwicklung ist schnell möglich, der Verkäufer verliert keine unnötige Zeit und muss nicht ewig lange weiterhin die laufenden Kosten tragen.

Durch dein Wissen und deine erledigte Vorbereitungsarbeit kann der gesamte Prozess unkompliziert und rasch erledigt werden. Im Gegenzug muss der Kaufpreis so angesetzt sein, dass du eine sinnvolle Rendite erzielst und es sich um einen attraktiven Preis handelt, damit sich der Ankauf für dich lohnt – auch das muss jedem Verkäufer klar sein.

Fazit

Zugegeben, die Zeiten für Immobilienkäufe waren in der 0-Zins-Phase einfacher. Doch es hat sich bei Weitem nicht alles verschlechtert. Vielmehr ist es so, dass gerade jetzt gute Vorbereitung und Verhandlungsgeschick gefragt sind. Die Argumente, um eine Immobilie günstiger kaufen zu können, liegen auf der Hand. Wenn du die Möglichkeit nutzt, deine eigenen Finanzen optimierst, dir eine Finanzierungszusage sicherst und anschließend mit starken Argumenten gegenüber Verkäufern verhandelst, kannst du Investment-Immobilien zu attraktiven Preisen erwerben. Die gestiegenen Kosten für die Immobilienfinanzierung lassen sich auf diesem Wege wieder ausgleichen. Hinzu kommt, dass es derzeit wesentlich mehr inserierte Immobilien, aber eine kleinere Anzahl an Suchenden, gibt. Dadurch können sich spannende Investments ergeben.

Passende Objekte kannst du direkt über unsere Immobilien-Suche finden. Denn hier hast du die Möglichkeit, Inserate zahlreicher Portale mit nur einer Suche zu prüfen und du kannst sogar nach der Rendite der Objekte sortieren.

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